要约邀请的法律效力 作者：未知     时间：2017-04-21    来源：互联网

　　虽然理论上都不承认要约邀请具有法律意义，合同法也未规定要约邀请的法律效力，但要约邀请这一行为会对交易双方的民事权利产生影响却是客观存在的事实。由于合同法没有赋予要约邀请以法律效力，司法实践中只好采取将要约邀请“视为要约”的方式，把要约邀请转化为要约后赋予其法律效力。

　　首次对要约邀请的法律意义作出尝试的是最高人民法院2003年4月公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该司法解释是在商品房虚假广告泛滥并直接影响购房消费者利益的大背景下出台的，满足了现实社会的需要，但对于为什么这类商业广告不再是要约邀请而应当视为要约，理论上却不甚明了。

　　传统理论认为，要约邀请的含义仅仅是向相对人发出的要求对方提出要约的呼唤，是邀请人希望将自己置于一种可以选择是否接受对方要约的地位，是缔结合同的准备行为，传统理论认为要约邀请不具有任何法律意义，往往正是从这一层面的含义来理解的。但是，传统理论往往忽视了要约邀请还有第二个层面的含义，即提出交易条件甚至使交易条件具有拘束力。合同法第十五条第二款所述寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书，除了有向他人发出要约邀请的意思表示之外，有的还提出了某些交易条件，如招标中对有关合同条件作了说明、发出的要约邀请中就相关内容所作的说明和允诺具体确定，要约人正是基于该说明和允诺才向其发出要约等等。含有提出交易条件或使交易条件具有拘束力的要约邀请往往具有一定的法律意义。有学者认为，提出交易条件或提出交易条件保障的要约邀请，可以构成单方法律行为，这种要约邀请在邀请人与被邀请人之间产生了法律关系。

　　基于提出交易条件或交易条件保障的要约邀请产生的法律意义体现在三个方面：

　　其一，因错误陈述或欺诈构成缔约过失责任。

　　要约邀请中明确了交易条件或其他保障性条件的，相对人基于要约邀请中的条件而发出要约时，邀请人应该在承诺时兑现要约邀请中提出的条件或允诺，如果要约邀请中允诺的条件与实际不一致，有可能属错误陈述或欺诈，进而符合合同法第四十二条第二款规定的在合同订立过程中“提供虚假情况”或第三款规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，构成缔约过失责任。所以，要约邀请中的误述和对要约邀请中允诺的条件的违反，可能构成缔约过失责任。我国也有学者持相同的见解，认为要约邀请也是具有法律意义的意思表示，特别是当要约邀请中包含方法和标准等内容时，如定标方法与标准、股票认购方法等，如果他人发出要约，而要约邀请人却不按要约邀请中既定的方法或标准承诺，须承担缔约过失责任或者反不正当竞争法上的责任等。司法实践中也有这样的判例。如北京市海淀区人民法院审理的两起商品房买卖合同纠纷案件中，均存在邀请人错误叙述交易条件或保障性条件，在要约人据此发出要约后，邀请人作出的承诺却与原邀请不一致，海淀区法院即认定开发商存在欺诈，并判决开发商赔偿损失。

　　还有一种情形是，要约邀请中提出的条件因客观原因变化无法兑现或者要约邀请中提出的条件本身违反法律的禁止性规定不能兑现，如果要约邀请人存在过错，并给要约人造成信赖利益损失的，也应当承担缔约过失责任。在时间集团公司与浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案件中，玉环国土局公开挂出对一宗土地的挂牌拍卖公告，时间公司提出报价并支付保证金。因该宗土地的挂牌未获省政府的批准，违反法律的禁止性规定，国土局撤销公告。二审法院认为，土地出让公告属于要约邀请，时间公司提出报价并支付保证金的行为属于要约，双方未成立合同关系，但国土局因拍卖公告违反法律的禁止性规定而撤销公告后，造成时间公司在缔约阶段发生信赖利益损失的，应承担缔约过失责任。

　　其二，要约邀请中的特别条件可以进入合同，构成合同当事人的权利义务。

　　有的时候，邀请人在发出邀请时会提出一项或数项特别的条件，这些条件大多数时候对要约人有利，有的甚至就是为了吸引要约人，邀请人提出的条件，如果被要约人所接受，并转化为要约的内容，继而最终被承诺所接受，那么它就构成协商一致的合同条款，即使要约邀请的说明和允诺没有载入合同内容之中亦然，这就说明要约邀请与要约、承诺在内容上存在承继、容纳关系。如王媚与北京天竺花园别墅发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，天竺公司在其售楼书中声称，前30名购房者可以享受八折优惠，据此，王媚主张八折优惠，而天竺公司抗辩称，双方合同中并未明确规定该优惠，售楼书中的声明对其无约束力，一、二审法院均认为打折声明对天竺公司具有约束力。该判决之所以认为打折声明对天竺公司具有约束力，运用的就是承继、容纳关系理论，继而将要约邀请的内容纳入合同，构成一方当事人的义务和对方当事人的权利。该案例说明，要约人根据邀请人提出的条件发出要约，邀请人作出承诺后，若邀请人反悔，要约人可以要求要请人按照条件履行义务。

　　也有相反的情况，有时候，邀请人发出邀请时提出的特别条件，对要约人并不利，但邀请的主体内容对要约人有吸引力。要约人权衡利弊后全然接受，由于该特别条件并未进入合同，邀请人也会要求要约人按照邀请人提出的条件履行义务。比如在海南新嘉谊房地产开发有限公司与襄樊市国土局土地使用权出让合同纠纷一案中，襄樊国土局在土地《出让公告》中附有附件，该附件载明竞得者须和原土地使用权人翔悦公司签订《交地付款协议》(协议内容已经明确)，并给予翔悦公司一定数额的拆迁费用补偿。襄樊市国土局在《竞买须知》中也重申了这一条件。海南新嘉谊公司竞买成功并与襄樊市国土局签订《成交确认书》。后海南新嘉谊公司在与襄樊市国土局签订正式出让合同时，不接受与原土地使用权人翔悦公司签订《交地付款协议》的条件，双方成讼。一二审法院均认为海南新嘉谊公司在与襄樊市国土局签订正式出让合同前，应与原土地使用权人翔悦公司签订《交地付款协议》。很显然，《竞买须知》、《出让公告》及其附件均属要约邀请的内容，新嘉谊公司参与竞买，应视为已经接受了国土局的条件，竞买成功后，表明双方均愿意将《竞买须知》、《出让公告》及其附件作为合同的内容，即便《成交确认书》上没有载明该内容，双方仍要受《竞买须知》、《出让公告》及其附件的约束。

　　上述正反两个方面的案例说明，要约邀请中的特别条件，有的是邀请人向要约人提出的优惠条件，有的是邀请人因合同的主体内容对要约人有优惠，而对要约人提出的特别附加条件。这些特别条件大多数时候并未写入合同文本，但由于是邀请人在发出邀请时的特别注明，要约人发出要约时如果没有明确表示反对，应该视为接受该特别条件，该特别条件应当进入合同内容。

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